El envejecimiento poblacional, la soledad y las dificultades económicas de las personas mayores se han convertido en protagonistas del contexto social actual. Ante esta situación, está emergiendo una figura inmobiliaria poco conocida, pero cada día va haciéndose hueco en todas las operaciones: la nuda propiedad.

EL ESPAÑOL Noticias de Castilla y León habla con Eduardo Moreno, un experto asesor inmobiliario con más de 35 años de experiencia en el sector, quien recientemente ha comenzado a trabajar con este tipo de operaciones. A través de su testimonio, conocemos cómo funciona esta fórmula, sus ventajas, sus dilemas éticos y el perfil tanto de los vendedores como de los compradores.

Para empezar. La nuda propiedad es una forma de compraventa inmobiliaria en la que el propietario vende la titularidad de su vivienda, pero retiene el derecho de uso y disfrute de la misma hasta su fallecimiento. Es decir, para entendernos, el comprador adquiere la propiedad, pero no puede habitar ni alquilar el inmueble hasta que el usufructuario (normalmente una persona mayor) muere o renuncia a su derecho.

El individuo deja de ser el dueño y pierde la propiedad de la casa para siempre. Por tanto, los herederos legales no podrán recuperarla ni revertir la transacción. A nivel fiscal, hay que tener en cuenta que esta operación venta supone una alteración patrimonial sujeta a IRPF, en forma de pérdida o ganancia.

Por tanto, quedará sometida a tributación en la declaración de la Renta del ejercicio en el que se perciba, salvo que pudiera ser de aplicación alguna exención, como, por ejemplo, la venta de la nuda propiedad de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años.

“Es una fórmula que permite convertir una casa en liquidez sin tener que abandonar el hogar”, explica Eduardo Moreno. “Se hace una venta formal, como cualquier otra, pero con la condición de que el comprador no puede disponer del inmueble hasta que se extinga el usufructo”. Así de fácil.

Moreno cuenta el caso de una mujer de 90 años del centro de Valladolid que, sin herederos ni recursos suficientes para ingresar en una residencia, recurre a esta opción. “Tiene una persona que le ayuda cuatro horas al día, pero no le llega para más. Vive sola y ya no puede costear una residencia. Pero tiene una vivienda en propiedad, y eso es dinero parado”.

Y es aquí donde entra en juego la nuda propiedad. Mediante la venta, esta señora obtiene una suma de dinero inmediata que le permite mejorar su calidad de vida sin abandonar su casa. El comprador, por su parte, invierte en un inmueble que podrá disfrutar —o rentabilizar— en el futuro.

Pese a ser una figura legal antigua, Eduardo reconoce que es ahora cuando está viendo mayor interés: “Pensaba que no tendría clientes, pero cada vez hay más. Es un producto desconocido, pero muy bueno.”

El auge tiene razones claras: el envejecimiento poblacional, la escasez de pensiones suficientes, el encarecimiento de las residencias y el rechazo emocional a abandonar el hogar. “La gente quiere quedarse en su casa, aunque tenga 90 años. Y esta fórmula se lo permite.”

Pero no todo es sencillo. Eduardo confiesa que uno de los aspectos más delicados es hablar con naturalidad de la muerte en el proceso de venta. “Es incómodo, me cuesta. Hablas con los compradores y hay que poner fechas, pero estás hablando de la vida de una persona”, lamenta.

Un inversor paciente

Por el otro lado de la operación está el comprador. “Normalmente, es alguien con capital, sin urgencias. Inversores que no tienen prisa y buscan rentabilidad. No van a encontrar lo mismo en un banco”, señala este vallisoletano.

También hay compradores que piensan en el futuro de sus hijos: “Me sorprende la cantidad de compradores con hijos pequeños. Compran pensando en el día de mañana, cuando su hija o su hijo tenga 20 años.”

El perfil de la vivienda también cuenta: cuanto más céntrica, mejor. Un ejemplo. Una vivienda en el centro de Valladolid valorada en 215.000 euros se vende por 170.000 euros en nuda propiedad: una rebaja de 50.000 euros que representa el "precio del tiempo".

Es cierto que en esta operación, la mayor parte del riesgo recae sobre el comprador, quien puede esperar muchos años para poder usar la vivienda. “Todo depende de la edad del usufructuario, su estado físico... Aunque no se hace una evaluación médica formal, sí se tienen en cuenta algunos factores”, afirma Moreno.

También hay tensiones con el entorno del usufructuario. A menudo, familiares lejanos o cuidadores informales suponen que recibirán la casa como herencia, cuando no hay tal compromiso legal. “Ya me han venido dos personas muy enfadadas pensando que se quedarían con la casa”, cuenta.

Nuevo modelo de vejez

“La gente no quiere irse de su casa. Ni por dinero ni por comodidad. Esta fórmula junta todo: liquidez, estabilidad y dignidad”, reflexiona Eduardo. Y añade: “Yo creía que esta fórmula no iba a funcionar tanto, pero va a más. Es una gran solución para un problema muy real.”

Eduardo lo tiene claro: “Se lo recomiendo a personas mayores que estén solas, sin herederos o que necesiten mejorar su calidad de vida sin abandonar su hogar. Y también a inversores con visión de largo plazo.” Pero advierte: “Esto no es una venta al uso. Hay un factor humano muy potente, y hay que tener mucha sensibilidad.”

La figura ha llegado incluso al cine. La película “El inconveniente” (Bernabé Rico, 2020) retrata con sensibilidad y humor una relación inesperada entre compradora y usufructuaria. Aunque Eduardo señala que “eso no suele pasar en la vida real, donde comprador y usufructuario normalmente no se conocen”, sí ilustra los dilemas emocionales del modelo.