Soledad Fernández Doctor, directora de la Agencia Tributaria.
Confirmado por la Agencia Tributaria: estos son los casos exentos de pagar IRPF por la venta de una vivienda
Aunque la venta de una vivienda suele conllevar el pago de IRPF por la ganancia patrimonial, la ley contempla varias exenciones.
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Poner a la venta una vivienda puede ser una decisión estratégica y rentable. Sin embargo, también implica una serie de obligaciones fiscales que muchos propietarios pasan por alto hasta que llega el momento de hacer cuentas con Hacienda.
En este contexto, la Agencia Tributaria (AEAT) ha recordado recientemente a los contribuyentes que la venta de un inmueble conlleva responsabilidades tributarias claras que deben ser atendidas sin excepción.
Ahora bien, no todo son cargas: la propia AEAT ha aclarado que existen casos específicos en los que no es necesario pagar el IRPF por la ganancia patrimonial. Un alivio considerable para ciertos colectivos que cumplen con condiciones bien definidas.
¿Quién puede librarse del IRPF?
No todos los vendedores deben tributar por las ganancias obtenidas con la venta de su vivienda. Algunos contribuyentes están expresamente exentos, lo que puede suponer una importante ventaja fiscal.
Entre los principales beneficiarios de esta exención se encuentran los mayores de 65 años. Siempre que se trate de su vivienda habitual, "no están obligados a declarar la ganancia patrimonial", según indica textualmente la Agencia Tributaria.
A este grupo se suman las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, que pueden acogerse al mismo beneficio bajo las mismas condiciones. Para acceder a esta exención, la vivienda debe haber sido la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años consecutivos previos a la venta.
También existe una exención para quienes decidan reinvertir el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual. En estos casos, la operación de compra puede realizarse hasta dos años antes o después de la venta. Eso sí, tanto la vivienda transmitida como la adquirida deben cumplir la condición de ser residencias habituales.
Cuando la reinversión no cubre la totalidad del importe obtenido en la venta, la exención no se aplica de forma íntegra, sino que se calcula en proporción a la cantidad efectivamente reinvertida.
Hacienda lo deja claro: "En caso de que el importe de la reinversión sea inferior al total obtenido en la enajenación, sólo se excluirá del gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones mencionadas anteriormente".
Las otras caras de la venta
Más allá del IRPF, vender una vivienda implica hacerse cargo de otros tributos que también deben considerarse con atención. El primero es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Aunque se trata de un impuesto anual que corresponde al propietario del 1 de enero, en la práctica es habitual que comprador y vendedor acuerden un reparto proporcional, en función del tiempo que cada uno haya sido titular del inmueble ese año.
Otro impuesto importante es la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno desde que se adquirió la vivienda hasta el momento de la venta. Este tributo, de carácter local, debe abonarse en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la operación. Salvo pacto entre las partes, lo asume el vendedor.
En cuanto al IRPF, cuando no se aplican exenciones como las mencionadas anteriormente, el vendedor debe incluir en su Declaración de la Renta la ganancia patrimonial obtenida por la operación. Esta se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, teniendo en cuenta también los gastos asociados y las inversiones realizadas en la vivienda.
Otras situaciones con exención
Existen además otros supuestos que permiten evitar el pago del IRPF. Uno de ellos es la dación en pago, es decir, cuando el propietario entrega la vivienda al banco para cancelar una hipoteca impagada.
En estos casos, Hacienda puede no exigir el IRPF correspondiente a la ganancia patrimonial, siempre que se demuestre insolvencia económica y la ausencia de otros bienes embargables.
Es fundamental que esta situación esté debidamente reflejada en la Declaración de la Renta, ya que la exención no se aplica automáticamente si no se justifica adecuadamente.
También se contempla la exención cuando el dinero de la venta se destina a la rehabilitación de otra vivienda habitual, siempre que se manifieste expresamente la voluntad de acogerse a esta opción y se cumplan los requisitos exigidos por la normativa.
