La vivienda turística, el nuevo chivo expiatorio del intervencionismo

Aquel que no entienda que el intervencionismo siempre perjudica al que finge proteger, solo tiene que mirar los desastres en energía, en infraestructuras y vivienda que sufrimos.

Imagine usted un país que genera la riqueza que da el turismo a España y decide ponerle trabas.

¿Realmente compensa destrozar un sector necesario para la dinamización de una economía para la española?

La nueva normativa contra los pisos turísticos es un ejemplo de intervención estatal excesiva que consigue lo opuesto a lo que intenta conseguir en el mercado de la vivienda.

La nueva normativa contra los pisos turísticos es un ejemplo de intervención estatal excesiva que consigue lo opuesto a lo que intenta conseguir en el mercado de la vivienda

Es falso que los pisos turísticos sean un factor que limite y encarezca el acceso a la vivienda de los jóvenes y familias. El porcentaje de pisos turísticos sobre el total de viviendas en España se sitúa entre el 1,3% y el 1,5%. En noviembre de 2024, las viviendas turísticas suponían el 1,38% del total de viviendas, según el INE.

En Barcelona, el porcentaje es del 0,93%, muy lejos del máximo del 2,13% alcanzado en 2020. En Madrid solo hay 17.274 viviendas turísticas en noviembre de 2024, y el porcentaje es menor al 1,5%. Lo mismo ocurre en otras ciudades como Málaga y Valencia que no superan los 7.000 pisos turísticos cada una. Incluso en comunidades con alta afluencia turística, el porcentaje es muy pequeño, con un 4% en Canarias y Baleares respectivamente. Es matemática y estadísticamente culpar a los pisos turísticos del problema de escasez o carestía de la vivienda.

Tampoco se puede hablar de un efecto negativo para el sector hostelero. El Índice de Precios de Consumo (IPC) para hoteles, cafés y restaurantes en España ha aumentado casi un 21% en menos de tres años. Es decir, hay demanda para todas las propuestas y el sector hostelero ha conseguido admirablemente mejorar sus márgenes y desestacionalizar el consumo, con una oferta atractiva e innovadora. 

El ataque a los pisos turísticos se trata, por lo tanto, de la vieja estrategia de hacer cruzada contra un chivo expiatorio o enemigo externo cuando el problema de vivienda en España viene de falta de oferta de suelo, trabas a la construcción y licencias y una política equivocada que penaliza a los propietarios, aumentando la inseguridad jurídica, y los lleva a retirar pisos para alquilar ante la posibilidad de ocupación y desamparo ante impago.

A eso se añade una fiscalidad confiscatoria y extractiva que penaliza la inversión y empeora el acceso a vivienda asequible. El uso del chivo expiatorio del piso turístico es, en realidad, una excusa para justificar el intervencionismo político. El poder político se presenta ante su votante desinformado como el que soluciona los problemas que ha creado previamente.

El Índice de Precios de Consumo (IPC) para hoteles, cafés y restaurantes en España ha aumentado casi un 21% en menos de tres años

Es muy importante entender que la política de restringir las viviendas turísticas no solo no garantiza que esos inmuebles vayan a ponerse a disposición en el mercado de la vivienda o transformarse en alquileres de larga duración, sino que se ha demostrado en muchos países que el efecto en el mercado de la vivienda es inapreciable, y sería casi inexistente si se mantienen las penalizaciones y la inseguridad jurídica para los propietarios.

Si en una ciudad como Madrid los pisos turísticos son un 1,5% del total y se consiguiese que la mitad se pusiesen en alquiler, no habría mejora apreciable en la oferta ni un impacto mínimamente relevante en el precio. La literatura científica y los estudios disponibles muestran que en Barcelona el impacto ha sido prácticamente imperceptible y la oferta de pisos en alquiler de larga duración se ha reducido. En otros países, incluido EEUU, el efecto en precio es muy inexistente en términos reales en aquellas zonas con alta concentración de pisos turísticos.

El Real Decreto (1312/2024) y la modificación en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal además de sus diferentes derivadas a nivel regional y local suponen nuevos hachazos a la libertad de empresa y al derecho de los propietarios a disponer de su propia vivienda. En muchos casos, el propietario está siendo nacionalizado por la puerta de atrás, con unos impuestos inasumibles y normativas que limitan la propiedad privada hasta niveles inaceptables que van mucho más allá de una regulación facilitadora y respetuosa con el resto de los propietarios. La ley eleva la problemática de algunas grandes ciudades y las hace nacionales, pero con ello solo empeora las perspectivas para las pequeñas ciudades y regiones.

No se nos puede escapar que esto es un ataque desde el sector político a la propiedad privada y que el lector sería muy ingenuo si se cree que esto se limita a un pequeño sector y, por lo tanto, no importa. Efectivamente, hoy se limita el alquiler turístico, y mañana continuarán con todo aquello que se pueda utilizar políticamente como excusa, desde la inversión en fondos hasta la decisión personal de cómo disfrutar de nuestra vivienda. Todo ello genera incertidumbre para los pequeños inversores que compraron pisos pensando en alquilarlos, y además da la imagen de un país que solo acepta a los inversores para expoliarlos a impuestos.

La inmensa mayoría de los que alquilan pisos turísticos son familias que simplemente no pueden permitirse dos o tres habitaciones en un hotel. Menos viviendas vacacionales implica menos competencia y alternativas de alojamiento. El efecto, sea como sea, limitará la llegada de familias de clase media, además de hacer inasumible irse de vacaciones para mucha gente por el alza de precios hoteleros. 

Tanto Nueva York como Irvine, Los Angeles o Barcelona son ejemplos del desastroso efecto de limitar o prohibir los pisos turísticos. Ninguna de esas ciudades ha visto una mejora estadísticamente significativa en precios de alquiler de larga duración u oferta de este.

Si nos centramos en Madrid, conviene resaltar que el Plan Reside parece buscar presentar una opción que contrarreste la propaganda de los partidos más intervencionistas, pero no podemos dejar de recordar que plantea contradicciones desde una administración favorable al libre mercado. El primer efecto negativo es que el plan restringe la inversión privada y no plantea un horizonte claro para que se quiten esas limitaciones.

También debemos recordar que el plan Reside afecta a zonas donde la vivienda turística ha contribuido significativamente a revivir y regenerar barrios antes olvidados o muy degradados, desde Lavapiés a Usera. Conviene analizar las políticas y adaptarlas para que no desincentiven la recuperación de patrimonio y dinamización económica de estos barrios que, de otro modo, caerán de nuevo en un empeoramiento innecesario.

Es por ello por lo que el Plan Reside debe ser adaptado con inteligencia para que no tenga un efecto negativo en el turismo de familia de clase media y parejas menos acomodadas, que ha dinamizado y desestacionalizado nuestra llegada de turistas y beneficia especialmente al sector de restauración y la oferta de ocio y espectáculos. No podemos olvidar que el turismo ha sido el factor determinante de la recuperación de España.  Regiones enteras viven de él, y es un factor clave de oportunidades y mejora del tejido empresarial. Las políticas contra el turismo tienen un impacto inmediato en empleo, inversión y crecimiento regional.

También debemos defender el legítimo derecho de los ciudadanos de invertir y obtener rentabilidad por sus propiedades. No solo es un factor esencial para el crecimiento, sino clave para entender lo que es la economía colaborativa y la mejora creciente de nuestros barrios y ciudades. Un país que penaliza la inversión y la propiedad privada sufrirá la pérdida de capitales en beneficio de otros países. Estas leyes no solo no funcionan, sino que trasladan a los inversores la idea de que nuestro país penaliza la inversión y, por lo tanto, hay que buscar opciones en otras naciones con regulaciones más atractivas y bien pensadas.

El mercado inmobiliario no ha mejorado nunca en cuanto acceso a la mayoría de la población, con políticas que penalizan la inversión y sectores dinamizadores. Una regulación facilitadora y sencilla es esencial. El normativismo solo perjudica a lo que buscan proteger y consigue lo opuesto: menos turismo, menos inversión y menos alquiler de larga duración.