¿Hipoteca a la vista? Guía rápida para entender las ofertas y qué tipos de interés elegir
Una información y asesoramiento adecuados resultan esenciales para afrontar la mayor inversión que llevan a cabo las familias españolas.
Más información: ¿Qué requisitos debo reunir para que me concedan una hipoteca?
Como todos sabemos, la mayor inversión que realiza una persona o familia a lo largo de su vida es la compra de una vivienda. Por ello, conviene informarse y asesorarse con tiempo suficiente y, sobre todo, conocer los conceptos que componen un préstamo hipotecario y las repercusiones que tendrán en nuestra economía durante los años de vida del préstamo.
El primer documento con el que nos vamos a encontrar es la FIPRE: Ficha de Información Precontractual. Ofrece información general sobre las condiciones del préstamo, pero no es personalizada ni constituye una oferta vinculante. Su finalidad es dar a conocer, a grandes rasgos, las condiciones hipotecarias que ofrecen las entidades.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) está regulada en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Tiene la consideración de oferta vinculante y personalizada para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato de crédito, que deberá ser, como mínimo, de 10 días.
Esta ficha contiene las condiciones personalizadas que el banco nos ofrece, tales como: importe del préstamo y moneda a conceder, duración del préstamo, importe total a devolver, tipo de interés, gastos que deban abonarse una sola vez, cuota mensual y una tabla con diferentes escenarios según la evolución del tipo de interés.
Como sabemos, existen dos tipos de interés: fijo y variable. El Euríbor es un interés variable y es el índice de referencia empleado en la mayoría de los préstamos. Se fija mediante el interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí de forma diaria y variable, cerrándose a las 11:00 horas de los días laborables. Cada mes se calcula una media con el tipo de interés diario, que publica el Banco de España. Esta media sirve como índice para la constitución de nuevas hipotecas y para la revisión anual o semestral de cada préstamo hipotecario.
Todas las entidades financieras añaden otro interés llamado diferencial. Por tanto, el interés variable de un préstamo se compone de la suma de Euríbor + diferencial, que suele oscilar entre el 0,25 % y el 1,2 %. De esta manera, si actualmente (marzo) el Euríbor es del 2,398 % y el diferencial ofrecido es del 0,60 %, el interés que pagaremos durante los siguientes 12 meses será del 2,998 %, hasta la siguiente revisión, en la que podrá variar el Euríbor, pero no el diferencial.
El tipo fijo es un interés que se mantiene sin cambios durante toda la vida del préstamo, concediendo así una gran estabilidad a la economía del hogar. Evita sustos y grandes subidas, aunque también impide beneficiarse de las bajadas del Euríbor.
¿Tipo fijo o variable?
Una pregunta recurrente que suelen hacer los potenciales compradores es: ¿qué tipo fijo puede ser rentable o recomendable durante la vida de un préstamo de 25 o 30 años? La respuesta no es sencilla, ya que la oferta de tipo fijo que realice una entidad financiera dependerá de la coyuntura económica del momento.
Por ejemplo, si actualmente el Euríbor se sitúa en el 2,3 % (media de marzo), el tipo fijo podría estar entre el 2 % y el 3 %, ya que ningún banco ofrecerá un fijo muy por debajo del Euríbor para no reducir su margen de beneficio. Encontrar un fijo del 1 % fue posible entre febrero de 2016 y marzo de 2022, cuando el Euríbor se encontraba en negativo.
Podríamos decir que un tipo fijo máximo del 3 % sería recomendable; sin embargo, una cifra superior podría resultar, a la larga, más costosa que optar por un tipo variable. En cualquier caso, en un préstamo a 25 o 30 años, nunca se podrá asegurar con certeza qué opción será la más ventajosa.
Últimamente, las entidades financieras están ofreciendo las llamadas hipotecas mixtas, que permiten elegir un período inicial a tipo fijo y, tras unos años, aplicar un interés variable.
Otros conceptos
TIN (Tipo de Interés Nominal): es el interés que se aplicará por el dinero prestado, sin incluir otros gastos.
TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye, además del interés aplicado al dinero prestado, otros costes o comisiones asociados al préstamo hipotecario.
Si queremos comparar dos préstamos hipotecarios, debemos fijarnos en la TAE, ya que recoge todos los costes y permite comparar de manera más completa las condiciones ofrecidas.
Según la citada Ley de Crédito Inmobiliario, en su artículo 17, "quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo". Es decir, la contratación de un préstamo hipotecario con una entidad no implicará de forma obligatoria la contratación de productos adicionales.
No obstante, la contratación de ciertos productos puede ayudar a reducir el diferencial ofrecido en el préstamo.
Jesús Martín-Delgado Sevilla es empleado público del Servicio de Vivienda de la Mancomunidad Sagra Alta de Toledo y experto en Economía y Derecho de Consumo.
