Este 24 de mayo la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la Vivienda cumplía dos años desde su entrada en vigor y nada hace pensar que haya sido en beneficio del derecho -y acceso- a la vivienda.
Desde sus inicios, los expertos y profesionales del sector advertían que dicha Ley no ayudaría a solucionar ni a paliar los efectos perversos que se estaban observando ya en el 2023 respecto de las dificultades de acceso y endurecimiento de condiciones económicas exigidas por los propietarios.
Esta Ley, antes de que se publicara en el BOE y entrara en vigor, aglutinaba considerables reparos por parte de distintos profesionales del sector sobre algunos puntos que podríamos llamar controvertidos: incertidumbre sobre competencias entre comunidades autónomas y Estado, intervención en los precios de alquiler a través de la declaración de zonas tensionadas, modificación de otras leyes... y la sentencia de declaración de nulidad (publicada en enero de 2025) por parte del Tribunal Constitucional de algunos de los apartados de la disposición final quinta.
Hecho un sucinto repaso de las dificultades con las que partía la Ley de Vivienda, podemos afirmar, pasados estos dos años, que ha generado desconfianza en los propietarios de vivienda en alquiler y, como consecuencia, ha provocado un descenso en la oferta en unas 120.000 unidades, según se puede ver en un informe publicado el 19 de mayo de 2025 en la web observatoriodevivienda.org.
Esta desconfianza de los propietarios puede venir a cuenta de la declaración de vulnerabilidad de los inquilinos que dejen de pagar la renta mensual, así como la dilatación del tiempo de tramitación en el juzgado para recuperar la posesión de la vivienda y, con suerte, las rentas impagadas, más los gastos correspondientes de abogado y procurador.
El propietario de vivienda, especialmente el pequeño, se ha sentido desprotegido y ha buscado otras fórmulas como han sido la venta, el alquiler de temporada o alquiler turístico.
Aquellos que han decidido asumir el riesgo de alquilar la vivienda han decidido apostar por la contratación de un seguro de impago de alquiler con el fin de asegurar la solvencia del posible inquilino, lo cual ha homogeneizado al alza los criterios de scoring, baremación, casting, supervivencia... para seleccionar al inquilino: vida laboral, tres últimas nóminas, llamadas al centro de trabajo para comprobar que trabaja allí, contrato indefinido con antigüedad mínima de un año, que la renta de alquiler no supere en un 30 % los ingresos de la unidad familiar.
En este contexto, para formalizar un contrato de alquiler por importe de 1.800 € (centrándonos en una ciudad grande) la unidad familiar debe acreditar ingresos de 5.400 €/mes.
Aparte de lo anterior, el inquilino podría incluso abonar los gastos de gestión inmobiliaria y formalización porque así se lo comunique la inmobiliaria, cuando dichos gastos están atribuidos exclusivamente al propietario, sin posibilidad de pacto en contra.
¿Y qué ha pasado con la declaración de zona tensionada?
Hasta la fecha de esta publicación, se ha comprobado a través de la web del Ministerio de Vivienda que solo dos comunidades autónomas han decidido aplicar la Declaración de zonas de mercado residencial tensionado, a saber: País Vasco en cinco municipios y Cataluña en 300 municipios, aproximadamente, un escaso porcentaje de los más de 8.100 municipios con los que cuenta España.
¿Ha subido el alquiler estos dos últimos años?
La respuesta es que sí. Para conocer la evolución acudimos a Idealista.com y podemos observar que en abril de 2023 el precio por metro cuadrado de alquiler se situaba de media en España a 11,5 € y en abril de 2025 a 14,3 €. Esto es, una subida en torno a un 20 %.
Sirva como ejemplo ver que hace dos años un alquiler de un piso de 100 metros presentaba una renta mensual de 1.150 € y tras dos años la renta ha subido a 1.430 €.
En definitiva, observando los datos y las circunstancias socio económicas desde 2023 hasta mayo de 2025, podemos afirmar que la entrada en vigor de la Ley de Vivienda no ha conseguido reducir los precios de alquiler ni facilitar el acceso al mismo a los inquilinos, puesto que ha generado más bien una desconfianza a los propietarios que han optado por reducir la oferta en torno a 120.000 unidades, se ha producido un incremento en los precios de alquiler, un aumento en la demanda de vivienda de alquiler y un endurecimiento en las condiciones de acceso.